재개발·재건축


재개발·재건축 사업은 오래되고 낡아 제구실을 하지 못하는 건축물이 밀집한 지역에서 주민의 주거환경을 더 나은 환경으로 고치기 위해 시행되는 사업입니다. 다시 말해 재개발이 주거환경이 낙후된 지역에 도로·상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 공공사업이라면 재건축은 건물주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것이라 할 수 있습니다. 이처럼 재개발은 공공사업의 성격을, 재건축은 민간주택사업의 성격을 띠고 있습니다.

재개발·재건축 사업에는 ‘도시 및 주거환경정비법’이 적용됩니다. 이 법은 도시 기능을 회복할 필요가 있거나 주거환경이 불량한 지역을 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위해 필요한 사항을 규정한 법률입니다. 관할청 승인 및 인가, 고시 등 행정 처분의 절차를 밟기 때문에 사업시행자인 조합 측에선 관련 행정 행위를 법리적으로 따져봐야 합니다.

재개발·재건축 사업은 많은 협력업체가 참여하고 복잡한 인허가 절차를 거칩니다. 그만큼 시간이 오래 소요되기 때문에 추진 과정에서 여러 이해관계가 충돌하게 됩니다. 소송을 포함한 논쟁과 이해관계 조정 등을 악용해 이권을 챙기려는 사례가 꽤 있어 조합원들의 물질적·정신적 피해가 발생하고 있습니다. 소송 등의 분쟁으로 사업이 장기화되면 사업비용이 증가해 조합원들의 부담이 커지는 악순환이 반복되기 때문입니다.

  재건축조합 설립 절차에 대해

조합설립인가를 위해서는 조합설립 동의서에 토지등소유자(정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자. 신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대해서는 위탁자를 토지등소유자로 봄)가 성명을 적고 지장(指章)을 날인해 동의를 받는 방법으로 합니다.

조합설립인가를 위한 동의는 건설되는 건축물의 설계의 개요, 공사비 등 정비사업 비용에 드는 비용, 정비사업비의 분담기준, 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 조합의 정관 등이 포함된 조합설립 동의서에 동의를 받는 방법으로 합니다.

동의는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 이 때 서면동의서는 시장·군수등이 검인(檢印)한 서면동의서를 사용해야 하며, 검인을 받지 않은 서면동의서는 효력이 발생하지 않습니다.

  재건축조합장 해임에 대해

조합임원은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있습니다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행합니다.

만약 조합장이 선임 당시 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인이거나 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람, 금고 이상의 실형을 선고 받고 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 사람, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람, 도시 및 주거환경정비법을 위반해 벌금 100만 원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 사람 등 이 중 어느 하나에 해당하는 사람이었음이 판명되면 퇴임합니다.

  재건축부담금의 산정에 대해

재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱하여 산정합니다. 부과기준은 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액(부과대상 주택 중 일반분양분의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 함)에서 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액, 부과기간 동안의 개시시점 부과대상 주택의 정상주택가격상승분 총액, 개발비용 등 모든 금액을 공제한 금액으로 합니다.

· 재건축초과이익=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분+개발비용)

재건축부담금은 위에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 따라 법률에서 정하는 부과율을 적용하여 계산한 금액을 그 부담금액으로 합니다.

· 재건축부담금=재건축초과이익×부과율

  재건축부담금 이의제기에 대해

재건축부담금을 통지받은 납부의무자가 부담금에 대하여 이의가 있는 경우에는 사전통지를 받은 날로부터 50일 이내에 심사청구서를 국토교통부장관에게 제출함으로써 이의제기를 할 수 있습니다. 고지 전 심사를 청구하고자 할 때는 청구인의 성명, 청구인의 주소 또는 거소, 재건축부담금 부과대상 주택에 관한 자세한 내용, 사전 통지된 부과기준과 재건축부담금, 고지 전 심사의 청구 이유 등을 기재한 고지 전 심사청구서를 국토교통부장관에게 제출해야 합니다.

  재개발사업 정비구역 내 자영업자 영업손실 보상에 대해

재개발사업으로 영업장소를 이전해야 하는 경우, 그 휴업기간에 해당하는 영업이익, 영업이익감소액 등 영업 손실 비용을 보상받을 수 있습니다.

영업장소를 이전해야 하는 경우의 영업 손실은 휴업기간에 해당하는 영업이익과 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액에 다음의 비용을 합한 금액으로 평가합니다.

· 휴업기간 중의 영업용 자산에 대한 감가상각비·유지관리비와 휴업기간 중에도 정상적으로 근무해야 하는 최소인원에 대한 인건비 등 고정적 비용
· 영업시설·원재료·제품 및 상품의 이전에 소요되는 비용 및 그 이전에 따른 감손(減損)상당액
· 이전광고비 및 개업비 등 영업장소를 이전함에 따라 소요되는 부대비용

영업의 폐지 또는 휴업에 대하여 손실을 평가하는 경우 영업의 휴업기간은 4개월 이내로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 실제 휴업기간(최대 2년)으로 합니다. 영업 손실을 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 봅니다.

· 해당 정비 사업을 위한 영업의 금지 또는 제한으로 인해 4개월 이상의 기간 동안 영업을 할 수 없는 경우
· 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성을 요구하는 등 해당 영업의 고유한 특수성으로 인해 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우

  재개발구역 주거이전비 보상에 대해

정비사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 정비사업 구역에서 3개월 이상 거주한 사람은 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상받습니다. 단, 무허가 건축물 등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 정비 사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 정비사업 구역 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대해서는 주거이전비를 보상해야 합니다.

주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 보고, 주거이전비 산정은 법률에 따른 통계작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정합니다.

  재개발사업 분양 미신청자 보상에 대해

재개발사업에 따른 분양신청을 하지 않은 경우, 해당 손실에 대한 협의를 통해 보상을 받을 수 있습니다.

사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제6항에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 등이 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다.

사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 손실보상에 관한 협의를 시작할 수 있는데, 손실보상에 관한 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.


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