점유취득시효


‘취득시효’는 일정한 사실상태가 계속된 경우에 그것에 대해 일정한 효과, 그러니까 권리의 취득을 부여하는 것을 뜻합니다. 시효로 취득할 수 있는 권리는 소유권과 그 밖의 재산입니다. 점유를 수반하지 않는 물권(저당권), 가족관계를 전제로 하는 부양을 받을 권리, 법률의 규정에 의하여 성립하는 권리(점유권·유치권), 한번 행사하면 소멸하는 권리(취소권, 환매권, 해제권)는 성질상 또는 법률상 취득시효가 인정되지 않습니다.

부동산의 점유 취득 시효는 민법 245조에 의거, 20년간, 소유의 의사로, 평온하고, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도입니다. 이처럼 다른 사람의 물건이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효 취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사할 수 있는데, 등기 후 10년을 점유했을 때 민법상 소유권자로 인정한다는 것입니다. 그러나 오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 성립 요건 등을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없습니다.

점유 취득 시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 ‘자주점유’여야 합니다. 이것은 민법에서 말하는 ‘소유의 의사’로, 시효 취득의 핵심입니다. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아니라 타인의 소유권을 배척하고 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 합니다. 이와 반대되는 점유는 ‘타주점유’라 하는데, 이는 평온하고 공연한 점유가 아니고, 소유의 의사를 가지고 있지 않은 점유를 뜻합니다. 타주점유에 대해 입증해야할 책임은 현재 등기명의자에게 있게 됩니다.

반면 점유가 개시된 당시 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률적 행위나 기타 법률요건 없이 이와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서도 남의 부동산을 점유하는 악의의 무단점유일 경우, 자주점유의 추정은 깨집니다. 그래서 20년 이상 점유기간을 가졌다 하더라도 시효 취득을 할 수 없습니다. 또한 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못합니다.

  명도소송

명도소송은 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송입니다. 토지의 경우, 자신이 소유권자로 있는 토지의 점유를 넘겨받기 위해 무단점유자 등을 상대로 제기하는 소송입니다. 토지 소유권자는 점유자와 협의가 제대로 이뤄지지 않는 경우, 명도소송을 제기해 점유를 이전받을 수 있습니다.

땅 주인이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 합니다. 이때 소송 당사자는 명도소송을 진행하기 전 점유이전금지가처분신청을 통해 채무자가 소송을 진행하는 도중 부동산 점유를 다른 사람에게 넘기지 못하도록 하는 것이 중요합니다.

  점유이전금지가처분

점유이전금지가처분이란 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하게 하는 가처분을 말합니다. 예를 들어, 명도소송을 할 예정이니 위장 세입자나 다른 사람에게 해당 부동산을 넘기지 말고 채권자에게 부동산을 넘기라는 겁니다.

점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자(임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우 인정됩니다.

  유치권

다른 사람의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 뜻합니다. 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있습니다.

유치권이 성립하기 위해선 아래와 같은 요건을 갖추어야 합니다.

· 타인소유의 물건이나 유가증권이어야 합니다.
· 적법한 점유이어야 합니다.
· 채권의 변제기가 도래해야 합니다.
· 당사자 간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 합니다.
· 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다.

유치권은 물권의 일반적인 소멸원인인 목적물의 전부멸실, 혼동, 포기 등의 사유가 있으면 소멸합니다. 또한 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않기 때문에 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 소멸합니다. 아울러 채무자는 상당한 담보를 제공한 뒤 유치권의 소멸을 청구할 수 있으며, 점유의 상실로 인하여 소멸할 수도 있습니다.

  타인의 토지에 대한 점유 취득 시효 주장에 대해

대법원 판례는 “점유자의 자주점유와 평온·공연한 점유는 추정되므로 그러한 점유가 아니라는 사실은 시효취득을 막으려는 사람이 증명해야 한다”고 판시하고 있습니다.

단, 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 자는 점유부동산에 관해 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다. 점유자가 취득시효기간의 만료로 일단 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 그 후 점유를 상실했다고 하더라도 이를 시효이익의 포기로 볼 수 있는 경우가 아닌 한, 이미 취득한 소유권이전등기청구권은 소멸되지 않습니다. 또한 전 점유자의 점유를 승계한 자는 그 점유 자체와 하자만을 승계하는 것이지 그 점유로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아닙니다.

그러므로 부동산을 취득시효기간 만료 당시의 점유자로부터 양수해 점유를 승계한 현 점유자는 자신의 전 점유자에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 전 점유자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 대위 행사할 수 있을 뿐, 전 점유자의 취득시효 완성의 효과를 주장해 직접 자기에게 소유권이전등기를 청구할 권원은 없습니다.(대법원 1995.3.28. 선고 93다47745 판결)

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