부동산매매


부동산매매는 토지나 건물 등 부동산을 목적물로 하는 매매를 뜻합니다. 매매는 당사자의 한쪽이 재산권을 상대방에게 전이할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 재산권은 원칙적으로 전이성이 있으므로 성질상 또는 법률상 양도할 수 없는 것을 제외하고는 모두 매매의 목적물이 될 수 있습니다. 다만 농지는 일정한 경우 매매의 목적물이 되지 못하는 경우가 있습니다.

우리나라 노년층 5명 중 4명의 재산이 부동산인 만큼 자신의 재산권 보호를 위한 법정 분쟁은 끊이지 않고 있는 실정입니다. 부동산매매에 따른 분쟁도 여러 갈래로 나뉘는데, 부동산 계약해제, 계약취소 및 무효, 매매계약금 및 위약금, 중도금, 매매잔금 등의 문제로 분쟁이 발생하곤 합니다.

  부동산매매 절차에 대해

1. 매매계약 전 준비
· 부동산 선정
부동산의 시세나 그 주변을 조사합니다.

· 부동산 중개업체 선정
계약을 매도인과 매수인이 직접 체결하지 않고 부동산 중개업체를 대리인으로 하여 체결하는 경우 중개수수료 등을 알아보고, 중개업체를 선정해 부동산 중개계약을 체결합니다.

· 부동산 구입자금 마련
구입자금의 대출 종류 및 대출기준을 살펴보고 자신에게 적절한 대출방식을 선택합니다.

· 행정청의 허가 받기
일정한 경우 부동산 매매계약 체결 전 행정청의 허가를 받아야 합니다.

2. 매매계약 체결
· 부동산의 권리관계 등 확인
매매당사자가 부동산 소유권자인지, 대리인이라면 대리권을 가지고 있는지 확인하고, 부동산 등기부 등을 통해 부동산 권리관계를 확인합니다.

· 부동산 계약
매매계약서를 작성하고 매매계약금을 교부합니다.

3. 매매계약후 처리
· 소유권 이전등기
매매계약 후 매도인과 매수인 사이의 소유권 변동을 위해 부동산등기부에 등기해야 합니다.

· 각종 사항 신고
부동산 거래를 신고하고, 매수한 주택으로 거주지를 이동해 전입신고와 자동차 주소지를 변경해야 합니다.

· 세금 납부
매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를, 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야 합니다.

  매매계약의 해제에 대해

매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(催告)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일이나 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않을 때는 상대방은 최고(催告)를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에도 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다

이러한 법정해제에 따라 원상회복의무를 지니게 되는데, 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분해 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우, 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환해야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다. 또한 매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있고,  일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

당사자들이 매매계약 당시 그 일방 또는 쌍방이 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있는데, 매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다.(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결)

  매도인의 담보책임에 대해

매매계약의 이행이 완료돼 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도 매매의 목적인 권리나 물건에 흠결(欠缺)이 있으면 매도인이 매수인에 대해 부담하는 담보책임이 부여됩니다. 매수인이 매도인에 대해서 담보책임을 묻는 경우 매수인 측에서도 목적물을 반환하는 등의 채무를 부담하는데, 공평의 원칙에 따라 이를 동시에 이행해야 합니다. 매도인과 매수인이 ‘민법’에 따른 매도인의 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 부동산의 흠결을 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제3자에게 권리를 설정 또는 양도하였다면 매도인은 여전히 담보책임을 지게 됩니다.

  부동산의 흠결에 대해

· 매수인이 계약 당시 부동산에 흠결이 있음을 몰랐을 때
부동산에 흠결이 있는 경우 매수인이 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제할 수 있습니다. 반면, 부동산에 흠결이 있다 하더라도 매수인이 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이러한 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.

· 매수인이 흠결이 있음을 알았거나 과실로 알지 못했을 때
흠결이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없습니다.

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