최근 제일 많이 다루는 동시에 제일 많은 문의를 받고 있는 사건은 부동산 분양계약해제이다. 하루에도 수백 건의 문의를 받고 있는데, 과연 이미 체결한 분양계약은 해제할 수 있을까?
이에 대해서는 “상황에 따라 해제가 가능할 수도 있다”라고 답변할 수 있겠다. 원칙적으로는 계약금까지만 지급됐을 때는 매수인(수분양자)과 매도인 모두 계약해제가 가능하다. 다만, 해제에 따른 위약금을 지급해야 하며, 매수인은 지급했던 계약금을 모두 포기하는 조건으로 해제할 수 있다. 그런데 직접 진행했던 종결된 수많은 사건 중에서는 계약금을 포기하지 않고 전액 환불을 받으며 계약을 해제한 경우도 매우 많다. 어떻게 가능한 일일까?
계약금을 모두 돌려받고 분양계약취소 성공한 사건들의 공통점은 분양사 측에서 법률을 위반한 내용이 있는 등의 귀책사유가 있거나 법리적으로 검토해봤을 때 계약을 철회할 수 있는 사정에 해당되는 경우이다. 예를 들어서 무조건 전매가 가능하다고 했고, 이를 조건으로 분양계약이 체결됐는데 이행이 되지 않은 경우 혹은 계약 체결 방식이 방문판매법에 해당되었는데, 청약 철회가 가능한 기간에 들어와 있는 상황이 그러하다.
그러나 많은 의뢰인들에게도 강조하지만 이는 어디까지나 분양계약해제를 구해볼만한 사정이 있을 때 가능한 이야기이다. 명백하게 분양사 측의 귀책사유가 있거나 중대한 하자, 사기 등의 이유가 있거나 법률적으로 해제, 취소, 청약철회 등이 가능한 상황에서만 계약해제가 가능하다. 단순히 자금이 부족하다는 등의 수분양자 개인 사정으로 해제를 원한다면 계약금까지 지급된 단계에서는 계약금을 포기해야 취소가 가능할 것이며, 중도금이 이미 지급된 이후라면 원칙적으로 취소가 불가능하다.
그렇기 때문에 섣불리 소송부터 제기했다가 오히려 패소 후 상대방의 소송비용부터 지급하지 않고 있던 중도금과 잔금 그리고 이에 대한 연체이자 등을 지급하게 될 수 있으니 신중해야 하며, 부동산전문변호사에게 정당하게 계약해제를 주장해볼 수 있을만한 사정이 있는지 반드시 사전에 검토를 받는 과정을 거쳐야 할 것이다.
최근 수분양자들이 단체로 계약취소소송, 손해배상 청구소송, 채무부존재 확인 소송 등을 제기하는 일이 비일비재하게 발생하고 있는데, 법원은 기본적으로 분양계약 체결은 수분양자의 ‘선택에 따른 투자’라고 보는 경향이 있기에 분양권 계약해지 및 대금반환을 원한다면 계약이 무효가 될 수밖에 없는 확실한 증거와 법리적 근거가 필요할 것이다.
부동산/상가 전문 로펌이자 법무법인 제이앤케이 김재윤 대표변호사는 “분양 사기를 당했다고 생각되거나 계약 해제·취소가 필요한 상황이라면, 분위기에 휩쓸려 소송을 제기하는 것이 아니라 계약 체결과정부터 계약내용 등 세부적인 상황을 전문변호사에게 판단을 받고, 법을 위반하는 내용이 있는지부터 해제를 주장해볼만한 근거를 찾는 과정이 반드시 필요하다”라고 조언했다.
이어 김 변호사는 “무리한 소송은 오히려 수분양자의 경제적 손실만을 가중시킬 것이라는 점을 유념했으면 한다. 소송에서 패소하는 경우 소송비용 패소자부담 원칙에 따라 상대방의 소송비용까지 책임져야 되며, 지급하지 못한 잔금 혹은 위약금 등 수억 원의 경제적 부담을 가지게 되니 부동산전문변호사와 함께 신중하게 대응해야 할 것이다”고 조언했다.
법무법인 제이앤케이 김재윤 변호사
최근 제일 많이 다루는 동시에 제일 많은 문의를 받고 있는 사건은 부동산 분양계약해제이다. 하루에도 수백 건의 문의를 받고 있는데, 과연 이미 체결한 분양계약은 해제할 수 있을까?
이에 대해서는 “상황에 따라 해제가 가능할 수도 있다”라고 답변할 수 있겠다. 원칙적으로는 계약금까지만 지급됐을 때는 매수인(수분양자)과 매도인 모두 계약해제가 가능하다. 다만, 해제에 따른 위약금을 지급해야 하며, 매수인은 지급했던 계약금을 모두 포기하는 조건으로 해제할 수 있다. 그런데 직접 진행했던 종결된 수많은 사건 중에서는 계약금을 포기하지 않고 전액 환불을 받으며 계약을 해제한 경우도 매우 많다. 어떻게 가능한 일일까?
계약금을 모두 돌려받고 분양계약취소 성공한 사건들의 공통점은 분양사 측에서 법률을 위반한 내용이 있는 등의 귀책사유가 있거나 법리적으로 검토해봤을 때 계약을 철회할 수 있는 사정에 해당되는 경우이다. 예를 들어서 무조건 전매가 가능하다고 했고, 이를 조건으로 분양계약이 체결됐는데 이행이 되지 않은 경우 혹은 계약 체결 방식이 방문판매법에 해당되었는데, 청약 철회가 가능한 기간에 들어와 있는 상황이 그러하다.
그러나 많은 의뢰인들에게도 강조하지만 이는 어디까지나 분양계약해제를 구해볼만한 사정이 있을 때 가능한 이야기이다. 명백하게 분양사 측의 귀책사유가 있거나 중대한 하자, 사기 등의 이유가 있거나 법률적으로 해제, 취소, 청약철회 등이 가능한 상황에서만 계약해제가 가능하다. 단순히 자금이 부족하다는 등의 수분양자 개인 사정으로 해제를 원한다면 계약금까지 지급된 단계에서는 계약금을 포기해야 취소가 가능할 것이며, 중도금이 이미 지급된 이후라면 원칙적으로 취소가 불가능하다.
그렇기 때문에 섣불리 소송부터 제기했다가 오히려 패소 후 상대방의 소송비용부터 지급하지 않고 있던 중도금과 잔금 그리고 이에 대한 연체이자 등을 지급하게 될 수 있으니 신중해야 하며, 부동산전문변호사에게 정당하게 계약해제를 주장해볼 수 있을만한 사정이 있는지 반드시 사전에 검토를 받는 과정을 거쳐야 할 것이다.
최근 수분양자들이 단체로 계약취소소송, 손해배상 청구소송, 채무부존재 확인 소송 등을 제기하는 일이 비일비재하게 발생하고 있는데, 법원은 기본적으로 분양계약 체결은 수분양자의 ‘선택에 따른 투자’라고 보는 경향이 있기에 분양권 계약해지 및 대금반환을 원한다면 계약이 무효가 될 수밖에 없는 확실한 증거와 법리적 근거가 필요할 것이다.
부동산/상가 전문 로펌이자 법무법인 제이앤케이 김재윤 대표변호사는 “분양 사기를 당했다고 생각되거나 계약 해제·취소가 필요한 상황이라면, 분위기에 휩쓸려 소송을 제기하는 것이 아니라 계약 체결과정부터 계약내용 등 세부적인 상황을 전문변호사에게 판단을 받고, 법을 위반하는 내용이 있는지부터 해제를 주장해볼만한 근거를 찾는 과정이 반드시 필요하다”라고 조언했다.
이어 김 변호사는 “무리한 소송은 오히려 수분양자의 경제적 손실만을 가중시킬 것이라는 점을 유념했으면 한다. 소송에서 패소하는 경우 소송비용 패소자부담 원칙에 따라 상대방의 소송비용까지 책임져야 되며, 지급하지 못한 잔금 혹은 위약금 등 수억 원의 경제적 부담을 가지게 되니 부동산전문변호사와 함께 신중하게 대응해야 할 것이다”고 조언했다.
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