법무법인 제이앤케이

(구. 법무법인 명경 서울)

언론보도


< 부동산 지역주택조합, 안심보장증서 소지 시 탈퇴 및 분담금 회수 가능해 >



지역주택조합사업은 토지가 확보되지 않은 상태에서 조합원을 모집하고, 그렇게 가입한 조합원들이 납입한 분담금을 재원으로 하여 사업부지를 확보하므로, 조합원의 원활한 모집이 사업의 성패에 큰 영향을 미친다. 때문에 일부 지역주택조합은 사업이 무산되더라도 납입금을 전액 돌려주겠다는 내용의 이른바 '안심보장증서'를 교부하며 조합원 유치에 열을 올리는데, 결국에는 이러한 안심보장증서가 탈퇴를 원하는 조합원과 조합 측이 벌이는 법적 공방의 주된 쟁점이 된다.


조합원이 안심보장증서 토대로 하여 조합을 상대로 제기하는 소송의 주된 요지는 안심보장증서의 발행이 조합 총회의 결의를 요하는 것임에도, 조합은 그러한 총회의 결의를 거치지 않은 채 이를 발행·교부하였으므로, 그 본채가 되는 조합가입계약이 무효이고, 따라서 조합원이 납부한 분담금을 다시 조합원에게 돌려줘야 한다는 것이었다.


그러나 안심보장증서의 발행이 총회의 결의를 요하는 것인지에 관하여 대법원의 판단이 내려지지 않은 가운데 하급심은 엇갈렸고, 어느 재판부는 조합원의 손을 또 어떤 재판부는 조합의 손을 들어주는 상황이 벌어졌다. 또한 안심보장증서에 관한 이와 같은 분쟁을 미연에 방지하기 위하여 일선 조합은 실제로 총회의 결의를 거쳐 이를 발행하기도 하였다.


필자가 최근에 조합원을 대리하여 조합을 상대로 진행한 분담금 반환 소송에서도 조합 측이 안심보장증서의 발행은 총회의 결의를 요하지 않는다는 점과, 설령 총회의 결의를 요한다고 하더라도, 실제로 총회의 의결을 거쳐 이를 발행하였으므로, 문제될 것이 없다는 입장을 보였다. 이에 필자는 '안심보장증서가 총회의 결의를 요하는 것인가'라는 해묵은 논쟁을 우회하여 필자의 의뢰인의 주장을 관철시킬 방안을 고민하던 중 안심보장증서에 '사업이 무산되면 분담금을 전액 반환하겠다'라고 쓰인 문구를 보고 조합의 해산과 청산절차를 떠올렸다. 


요컨대, 사업이 무산되면, 비영리법인인 지역주택조합은 그때부터 존립목적을 상실하여 해산과 청산절차만을 남겨두게 되고, 그 시점에 남아있는 잔여재산은 해산과 청산절차를 통해 처리되어야 하므로, 안심보장증서를 소지한 특정 조합원들에게 분담금을 전액 환불해 주는 방식으로 해산 및 청산 중의 잔여재산을 처리하는 것이 청산절차에 관한 조합의 규약이나 민법의 규정에 저촉될 소지가 있는 것이다.


대부분의 조합은 표준규약을 사용하는데, 거기에는 '청산 종결 후 남아있는 재산이 있을 때에는 해산 당시의 조합원에게 조합원의 권리(통상 납입금을 의미)에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다'라는 규정이 있고, 필자는 위 조합 규약이 납입한 분담금의 전액 반환을 약속하는 안심보장증서의 기재와 양립할 수 없다고 판단하여 재판부에 그러한 취지의 주장을 적극적으로 개진하였으며, 재판부는 필자의 주장을 그대로 받아들여 원고 (전부)승소 판결을 선고하였다.


이처럼 안심보장증서를 소지한 조합원의 경우, 총회의 결의를 거치지 않았다는 기존의 논리와 더불어 필자가 제시한 위 논리, 즉 청산절차에서 잔여재산의 분배에 관한 규정과 저촉된다는 주장을 통해 조합 탈퇴가 가능할 수도 있으므로, 탈퇴를 고민하는 조합원들은 자신의 상황에 맞는 방법으로 법적인 조치를 강구하는 게 바람직할 것이다.




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