< 약관법 ‘설명의무’ 위반했다면 분양계약해제 사유 >
형식적 절차가 아닌 실질적 의무…계약의 공정성과 투명성 보장
정부가 최근 발표한 주택시장 안정화 대책은 올해 들어 세 번째 부동산 대책으로, 아파트 대출 한도를 더욱 강화하는 내용을 담고 있다. 이에 따라 대출 미승인으로 잔금 지급이 어려워 사정상 분양 계약을 해제해야 하는 사례가 늘어날 것으로 보인다.
하지만 분양 계약 해제는 결코 간단하지 않다. 막대한 위약금을 부담해야 하거나, 대금 지급 시점에 따라 일방적인 해제가 불가능한 경우도 많기 때문이다. 다만 계약 체결 과정에서 절차적 또는 내용적 하자가 있다면, 이를 근거로 계약 해제를 주장할 여지가 있다. 특히 약관의 설명 의무 위반은 그 대표적인 사유이다.
통상 부동산 분양계약은 수분양자와 시행사 또는 시행사의 위임을 받은 분양대행업체 사이에서 체결된다. 수분양자는 수십 조항이 담긴 계약서와 약관을 짧은 시간 안에 접하게 되는데, 현실적으로 모든 조항을 세세히 검토하기란 어렵다. 이러한 구조적 한계를 보완하고 소비자를 보호하기 위해 ‘약관의 규제에 관한 법률(이하 약관법)’은 사업자에게 약관 설명 의무를 부과하고 있다.
약관법 제3조 제2항은 ‘사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 하여야 한다’고 규정한다.
대법원은 이 조항의 입법 취지를 “고객으로 하여금 계약 내용을 미리 알고 체결하도록 함으로써 예기치 못한 불이익을 방지하여 고객을 보호하려는 데 입법 취지가 있다”고 명확히 밝히고 있다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다248384 판결 등).
나아가 동법 동조 제3항은 ‘사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다’라고 규정하고 있다.
이에 대해 대법원은 “설명 방법에 특별한 제한은 없지만, 계약의 경위·약관의 난이도·불이익 정도 등을 종합하여 고객이 실제로 이해할 수 있는 수준으로 설명해야 한다”라고 판시한 바 있다.
결국 약관법상 설명 의무는 단순한 형식적 절차에 그치지 않고, 계약의 공정성과 투명성을 보장하기 위한 실질적 의무이다. 사업자는 단순히 문서를 제공하는 데 그치지 않고, 고객이 실제로 내용을 이해할 수 있도록 명확히 설명해야 한다.
만약 사업자가 이러한 의무를 다하지 않았다면, 해당 약관 조항은 계약 내용으로 주장될 수 없고, 수분양자는 그 효력을 다투거나 계약 해제를 주장할 수 있다.
따라서 분양 계약 체결 시 분양사로부터 중요한 약관에 대해 설명을 듣지 못했거나 계약서도 받지 못한 채 계약금부터 입금하게 했다면 법률 전문가의 도움을 받아 법적 근거를 명확히 해 대응하는 것이 좋다.
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< 약관법 ‘설명의무’ 위반했다면 분양계약해제 사유 >
형식적 절차가 아닌 실질적 의무…계약의 공정성과 투명성 보장
정부가 최근 발표한 주택시장 안정화 대책은 올해 들어 세 번째 부동산 대책으로, 아파트 대출 한도를 더욱 강화하는 내용을 담고 있다. 이에 따라 대출 미승인으로 잔금 지급이 어려워 사정상 분양 계약을 해제해야 하는 사례가 늘어날 것으로 보인다.
하지만 분양 계약 해제는 결코 간단하지 않다. 막대한 위약금을 부담해야 하거나, 대금 지급 시점에 따라 일방적인 해제가 불가능한 경우도 많기 때문이다. 다만 계약 체결 과정에서 절차적 또는 내용적 하자가 있다면, 이를 근거로 계약 해제를 주장할 여지가 있다. 특히 약관의 설명 의무 위반은 그 대표적인 사유이다.
통상 부동산 분양계약은 수분양자와 시행사 또는 시행사의 위임을 받은 분양대행업체 사이에서 체결된다. 수분양자는 수십 조항이 담긴 계약서와 약관을 짧은 시간 안에 접하게 되는데, 현실적으로 모든 조항을 세세히 검토하기란 어렵다. 이러한 구조적 한계를 보완하고 소비자를 보호하기 위해 ‘약관의 규제에 관한 법률(이하 약관법)’은 사업자에게 약관 설명 의무를 부과하고 있다.
약관법 제3조 제2항은 ‘사업자는 계약을 체결할 때에는 고객에게 약관의 내용을 계약의 종류에 따라 일반적으로 예상되는 방법으로 분명하게 밝히고, 고객이 요구할 경우 그 약관의 사본을 고객에게 내주어 고객이 약관의 내용을 알 수 있게 하여야 한다’고 규정한다.
대법원은 이 조항의 입법 취지를 “고객으로 하여금 계약 내용을 미리 알고 체결하도록 함으로써 예기치 못한 불이익을 방지하여 고객을 보호하려는 데 입법 취지가 있다”고 명확히 밝히고 있다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다248384 판결 등).
나아가 동법 동조 제3항은 ‘사업자는 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 한다’라고 규정하고 있다.
이에 대해 대법원은 “설명 방법에 특별한 제한은 없지만, 계약의 경위·약관의 난이도·불이익 정도 등을 종합하여 고객이 실제로 이해할 수 있는 수준으로 설명해야 한다”라고 판시한 바 있다.
결국 약관법상 설명 의무는 단순한 형식적 절차에 그치지 않고, 계약의 공정성과 투명성을 보장하기 위한 실질적 의무이다. 사업자는 단순히 문서를 제공하는 데 그치지 않고, 고객이 실제로 내용을 이해할 수 있도록 명확히 설명해야 한다.
만약 사업자가 이러한 의무를 다하지 않았다면, 해당 약관 조항은 계약 내용으로 주장될 수 없고, 수분양자는 그 효력을 다투거나 계약 해제를 주장할 수 있다.
따라서 분양 계약 체결 시 분양사로부터 중요한 약관에 대해 설명을 듣지 못했거나 계약서도 받지 못한 채 계약금부터 입금하게 했다면 법률 전문가의 도움을 받아 법적 근거를 명확히 해 대응하는 것이 좋다.
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