< 분양계약서에 해제사유 규정 있다면 해제권 발생 >
대법원, 약정해제권 본질에 주목…“위반 경중을 추가로 따질 필요 없다”
최근 분양 계약을 둘러싼 법원의 판단 기준에 의미 있는 변화가 나타나고 있다. 특히 2025년 12월 선고된 대법원 판결을 계기로, 그동안 실무에서 당연시되던 판단 기준에 변화의 조짐이 보이는 상황이다.
과거에는 분양 과정에서 일부 위반이 존재하더라도, 그것이 계약의 목적을 해할 정도로 중대한 경우가 아니라면 계약 해제까지 인정되기는 쉽지 않았다. 다시 말해 ‘위반의 중대성’이 판단의 핵심 기준이었다.
그러나 최근 판례는 흐름이 명확히 달라지고 있는 모습을 보인다. 이제는 위반의 크기보다, 계약서에 어떤 해제 사유가 어떻게 기재되어 있는지가 더욱 중요한 기준으로 작용하고 있다.
이번 대법 판결은 오피스텔 분양 과정에서 광고에 ‘지구단위계획 수립 여부’가 누락된 사안에서 비롯됐다. 이로 인해 사업자는 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 위반으로 행정청으로부터 시정명령을 받았고, 수분양자들은 계약서에 기재된 해제 조항을 근거로 분양 계약 해제를 주장했다.
1심과 2심은 기존 판례의 입장과 동일한 판단을 내렸다. 즉, 시정명령이 있었다는 사정만으로는 분양 계약 해제 사유로 부족하고, 그 위반이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에 한해 해제가 가능하다고 본 것이다.
그러나 대법원은 약정해제권의 본질에 주목하며 전혀 다른 결론을 내렸다. 계약서에 해제 사유가 명확하게 규정되어 있다면, 그 문구 그대로 해석해야 하며, 위반의 경중을 추가로 따질 필요는 없다고 판단했다.
즉, 계약서에 ‘시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다’라고 기재되어 있다면, 그 위반이 경미하더라도 해당 사유가 발생한 것만으로 해제권이 인정된다는 취지다.
결국 현시점에서 가장 중요한 요소는 두 가지로 정리된다. 계약서에 어떤 해제 조항이 포함되어 있는지, 그리고 실제로 시정명령이나 과태료 등 행정처분이 발생했는지다. 이 두 요소가 충족되는 경우, 과거와는 전혀 다른 판결이 나올 수 있다.
최근 판례 흐름에 따르면, 계약서에 기재된 해제 조항과 실제 행정처분 발생 여부에 따라 계약 해제의 결론은 충분히 달라질 수 있다. 따라서 이미 계약을 체결한 경우라 하더라도 이를 되돌릴 수 없는 문제로 단정할 필요는 없다.
다만 이러한 판단은 단순히 계약서를 읽는 것만으로 결론을 내리기 어려운 사안이다. 계약서 문구의 의미와 해제 조항의 적용 범위, 행정처분과의 인과관계를 종합적으로 검토해야만 올바른 판단에 이를 수 있기 때문이다.
특히 최근 대법원은 약정 해제 사유가 계약서에 기재된 문언 그대로 충족되면 그 발생 여부만으로 해제권이 생긴다는 취지를 분명히 하고 있어, 세부적인 법리 해석이 더욱 중요해졌다.
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< 분양계약서에 해제사유 규정 있다면 해제권 발생 >
대법원, 약정해제권 본질에 주목…“위반 경중을 추가로 따질 필요 없다”
최근 분양 계약을 둘러싼 법원의 판단 기준에 의미 있는 변화가 나타나고 있다. 특히 2025년 12월 선고된 대법원 판결을 계기로, 그동안 실무에서 당연시되던 판단 기준에 변화의 조짐이 보이는 상황이다.
과거에는 분양 과정에서 일부 위반이 존재하더라도, 그것이 계약의 목적을 해할 정도로 중대한 경우가 아니라면 계약 해제까지 인정되기는 쉽지 않았다. 다시 말해 ‘위반의 중대성’이 판단의 핵심 기준이었다.
그러나 최근 판례는 흐름이 명확히 달라지고 있는 모습을 보인다. 이제는 위반의 크기보다, 계약서에 어떤 해제 사유가 어떻게 기재되어 있는지가 더욱 중요한 기준으로 작용하고 있다.
이번 대법 판결은 오피스텔 분양 과정에서 광고에 ‘지구단위계획 수립 여부’가 누락된 사안에서 비롯됐다. 이로 인해 사업자는 ‘건축물 분양에 관한 법률’ 위반으로 행정청으로부터 시정명령을 받았고, 수분양자들은 계약서에 기재된 해제 조항을 근거로 분양 계약 해제를 주장했다.
1심과 2심은 기존 판례의 입장과 동일한 판단을 내렸다. 즉, 시정명령이 있었다는 사정만으로는 분양 계약 해제 사유로 부족하고, 그 위반이 계약 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에 한해 해제가 가능하다고 본 것이다.
그러나 대법원은 약정해제권의 본질에 주목하며 전혀 다른 결론을 내렸다. 계약서에 해제 사유가 명확하게 규정되어 있다면, 그 문구 그대로 해석해야 하며, 위반의 경중을 추가로 따질 필요는 없다고 판단했다.
즉, 계약서에 ‘시정명령을 받은 경우 해제할 수 있다’라고 기재되어 있다면, 그 위반이 경미하더라도 해당 사유가 발생한 것만으로 해제권이 인정된다는 취지다.
결국 현시점에서 가장 중요한 요소는 두 가지로 정리된다. 계약서에 어떤 해제 조항이 포함되어 있는지, 그리고 실제로 시정명령이나 과태료 등 행정처분이 발생했는지다. 이 두 요소가 충족되는 경우, 과거와는 전혀 다른 판결이 나올 수 있다.
최근 판례 흐름에 따르면, 계약서에 기재된 해제 조항과 실제 행정처분 발생 여부에 따라 계약 해제의 결론은 충분히 달라질 수 있다. 따라서 이미 계약을 체결한 경우라 하더라도 이를 되돌릴 수 없는 문제로 단정할 필요는 없다.
다만 이러한 판단은 단순히 계약서를 읽는 것만으로 결론을 내리기 어려운 사안이다. 계약서 문구의 의미와 해제 조항의 적용 범위, 행정처분과의 인과관계를 종합적으로 검토해야만 올바른 판단에 이를 수 있기 때문이다.
특히 최근 대법원은 약정 해제 사유가 계약서에 기재된 문언 그대로 충족되면 그 발생 여부만으로 해제권이 생긴다는 취지를 분명히 하고 있어, 세부적인 법리 해석이 더욱 중요해졌다.
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