법무법인 제이앤케이

(구. 법무법인 명경 서울)

언론보도


< ‘수익형 호텔’에 투자했는데…분양계약 해지는 >

- ‘부당이득반환청구소송’…계약서 주체 따라 납입금 반환의무 결정


최근 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 특히 수익형 호텔은 비교적 적은 투자금을 부담하고서도 정기적인 수익을 기대할 수 있고, 시세차익도 노려볼 수 있다는 이점이 있기 때문에 투자자들의 수요가 높다.


이처럼 안정적인 고수익을 내세워 분양광고를 하며 투자자들을 모집하기도 하는데, 이에 따라 다양한 요인들로 인해 분쟁이 발생하기도 한다.

 

우선 수익형 호텔의 경우, 완공 전에 시행사가 객실 단위로 투자자들에게 분양해 투자금을 조성한 다음, 착공 후 완공된 호텔의 운영을 통해 수익을 발생시키는 사업방식으로 진행되는 경우가 일반적이다.


하지만 이러한 선분양 구조는 과정에서 공사에 차질을 빚는 경우가 많다. 그 예로 준공이 미뤄지거나 공사가 중단되는 경우다. 또한 착공 이후에도 위탁운영사가 운영을 투명하게 하지 않는다면, 수익금을 제대로 정산 또는 지급하지 않는 경우도 있다.

 

수익형 호텔 분양계약 해지 관련해 투자금 반환청구소송을 진행한 사례가 있다.

 

A씨는 관광호텔업을 하는 호텔 대표이사 B씨와 준공을 앞두고 있는 제주도 C관광호텔의 한 호실에 대해 분양계약을 체결했다. 안내받은 분양계약에 따라 A씨는 B씨에게 금융기관으로부터 중도금을 대출받아 분양대금의 일부를 납입하고 호텔 분양계약을 체결했다.

 

그런데 해당 호텔의 공사가 지연되자 B씨는 A씨에게 계약 해지와 동시에 중도금 대출을 상환시키겠다는 약정을 했고, 이를 받아들여 분양계약 해지에 합의했다. 이에 따라 B씨는 A씨에게 중도금을 반환할 의무가 발생하게 됐다.


그러나 B씨는 계속해서 중도금 반환을 연기해왔고, 결국 2년이 지난 이후부터는 A씨와 약정했던 중도금 대출기관에 대한 이자 지급도 중단하기에 이르렀다.


이에 A씨는 C호텔을 피고로 해 부당이득금반환청구소송을 제기했다. 이 과정에서 B씨는 “당시 계약 당사자들은 확약서 작성 시 호텔이 아니라 본인을 당사자로 알고 확약서를 작성했을 것이다. 확약서의 당사자는 운영위탁회사에 불과한 호텔이 아니라 시행사인 본인이다”라고 주장하고, “A씨는 C호텔이 아닌 자신(B씨)을 상대로 호텔 분양계약 해제 등 법률관계에 관하여 다투어야 한다”라며, 납입금 반환 의무가 자신에게 있음을 주장했다.

 

한편 소송 진행 중 B씨는 호텔로 대물변제하겠다는 내용으로 의뢰인에게 합의를 요청했다. 하지만 대물변제안의 해당 호텔은 이미 설정된 근저당권 채무가 실질 가치를 넘어서는 정도에 이른 것으로 판단돼 수용하기 어려우므로 근저당권 승계조건으로는 합의가 불가능하다고 판단한 A씨는 소송 절차를 계속 이행했다.

 

이후 조정을 신청해 B씨를 조정 참가인으로 참여하게 한 뒤, B씨를 대상으로 집행권원 확보할 수 있도록 진행하려 했으나 위 제시한 합의안 외에 추가 제시한 조정안이 없어 조정이 불성립됐다.

 

조정 불성립에 따라 소 취하 후, 피고를 B씨로 해 부당이득반환청구소송 절차를 다시 진행했다. B씨를 피고로 해 부당이득반환청구소송을 진행한 결과, 소장 부본 송달일 이후부터 지연이자가 발생하는 것으로 의뢰인이 승소한 판결이 나왔다.

 

결국 이 사건의 주요 쟁점은 호텔 분양계약서의 주체가 C호텔인지 B씨 개인인지가 중요하게 다퉈졌다고 볼 수 있다.

 

수익형 부동산의 경우, 투자 단계에서부터 신중할 필요도 있지만 투자 이후 피해를 봤다면 그 피해를 최소화하고 분쟁을 조속히 해결할 수 있도록 소송을 제기해 대응할 필요가 있다.


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