부동산 집행


부동산 집행


강제집행이란 채권자의 신청에 따라 집행권원에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 법적 절차 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 절차입니다. 쉽게 말해 채권자의 금전채권의 만족을 위한 것으로, 집행대상인 재산의 종류에 따라 부동산 집행, 유체동산집행, 채권집행 등으로 나누어집니다.

부동산 집행은 다시 부동산의 매각을 목적으로 하는지, 아니면 그 수익을 목적으로 하는지에 따라서 강제경매와 강제관리로 분류됩니다. 강제경매와 강제관리 중 채권자는 동시에 두 가지를 집행 신청 할 수도 있습니다. 또한 강제관리에 의한 집행신청을 했다가 이후 부동산을 고가로 매각할 수 있는 가능성이 점쳐졌을 때 강제경매를 신청할 수도 있습니다.

이처럼 부동산이 고가이고 매각대금으로 일시에 만족을 얻을 수 있기 때문에 민사집행법에서는 구법과 달리 부동산의 강제경매를 모든 재산에 대한 집행에 앞세워 금전 집행의 중심에 자리 잡게 했습니다. 이에 따라 관련 절차를 상세히 규정, 이를 부동산의 강제관리, 선박 등 준부동산집행, 부동산 담보권의 실행, 동산집행 등에 준용토록 했습니다.

  강제경매

강제경매는 부동산에 대한 강제집행 방법의 하나로, 법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차입니다. 채권자가 약속된 날까지 채권을 변제받지 못하면 법원에 소송을 제기, 판결을 얻은 후 집행문 부여 등의 절차를 거쳐 법원에 경매신청을 하면 법원은 채권자의 경매신청에 따라 경매개시결정을 내리고 동시에 부동산을 압류한 다음 경매절차에 따라 부동산을 강제 매각합니다.

강제경매 대상은 토지 및 그 정착물이 등기된 부동산이나 채무자 소유의 미등기 부동산 등이 포함됩니다. 경매개시결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하고, 강제경매개시결정등기를 합니다. 또한 건축 허가나 건축신고를 마친 미등기 신축건물도 강제경매 대상이지만 무허가 건물은 제외합니다. 이어 지상권, 지역권, 저당권, 전세권 등도 강제경매 대상입니다.

부동산에 대한 강제경매 진행 순서는 다음과 같습니다.

1. 강제경매의 신청
· 임차인은 채권자, 채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원 등의 사항을 적은 강제경매신청서를 부동산 소재지의 지방법원에 제출하면 됩니다.

2. 강제경매개시의 결정
· 법원은 강제경매신청서의 기재사항과 첨부서류에 따라 강제집행의 요건, 집행개시 요건 등에 관한 심사결과 그 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매개시결정을 하는 동시에 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다. 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 중 먼저 된 때에 그 효력이 발생합니다.

3. 배당요구의 종기 결정 및 공고
· 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생겼다면 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안해 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 공고합니다. 종기일까지 배당용구를 하지 않으면 선순위 채권자라할지라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없게 될 뿐만 아니라 자기보다 후순위 채권자로서 배당 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것도 허용되지 않습니다.

4. 매각의 준비
· 경매개시결정이 있으면 집행법원은 경매목적물의 환가를 위한 준비를 하는데, 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산의 권리자 등에 대해 채권의 원금, 이자, 비용 그 밖의 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기일까지 제출할 것을 법원이 통지합니다. 또한 법원은 경매개시결정을 한 뒤 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임차보증금의 액수 그 밖의 현황에 관해 조사할 것을 명하는데, 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하게 됩니다.

5. 매각기일 및 매각결정기일 등 지정·공고·통지
집행 법원은 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우 매각명령을 하고, 직권으로 매각기일을 지정해 공고합니다. 매각결정기일은 매각기일로부터 1주일 이내로 정해 공고됩니다. 이처럼 매각기일, 매각결정기일, 입찰기간 및 매각기일을 지정되면 이를 이해관계인에게 통지하는데, 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송합니다.

6. 매각의 실시
· 부동산 매각은 호가경매(매각기일), 기일입찰(매각기일에 입찰 및 개찰), 기간입찰(입찰기간 내 입찰하게 해 매각기일에 개찰) 등 세 가지 방법으로 진행합니다.

7. 매각결정 절차
· 입찰기일의 종료 후 매각결정기일을 열어 매각의 허가에 관해 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 법원이 허가 또는 불허가 결정을 선고합니다. 매각허가나 불허가의 결정에 의해 손해를 받았다면 즉시 항고할 수 있습니다.

8. 매각대금의 납부
· 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부해야 합니다.

9. 배당절차
· 매각대금이 지급되면 배당절차가 진행됩니다. 매각대금으로 배당에 참가한 참가자를 모두 만족시킬 수 없을 때 법률에 의한 우선순위에 따라 배당합니다. 배당받을 채권자는 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자나 배당요구를 한 채권자, 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권이나 전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기됐고, 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 등입니다.

10. 소유권이전등기와 인도명령
· 매수인이 매각대금을 모두 냈다면 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다. 이 경우 법원은 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산 상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다. 매각대금 전액을 납부한 매수인이 채무자에 대해 직접 자기에게 매각부동산을 인도할 것을 구할 수 있지만, 채무자가 임의로 인도하지 않은 때에는 대금 완납 후 6개월 이내에 집행법원에 대해 집행관으로 하여금 매각부동산을 강제로 매수인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청해 그 명령에 의해 부동산을 인도받을 수 있습니다.

  강제관리

강제관리는 채무자의 부동산을 강제적으로 관리·수익하여 그 수익으로 채권자의 금전채권을 만족시키는 부동산 집행의 방법으로, 강제관리개시결정⇒배당의 순서로 이루어집니다. 집행대상 부동산이 양도금지가 됐거나 시가가 너무 낮아서 바로 경매하는 것이 불리한 경우에는 부동산을 경매하지 않고 강제관리를 할 수 있습니다.

강제관리의 신청은 서면으로 해야 하며, 채권자는 채권자·채무자와 법원, 부동산 및 경매의 이유가 된 채권액과 집행권원을 기재한 서면을 작성하여 관할법원에 제출해야 합니다. 부동산을 강제관리하면 부동산수익에서 부담하는 조세, 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 공제하고, 그 나머지 금액을 채권자에게 지급합니다.

강제관리개시결정에는 채무자에 대해 관리사무에 대한 간섭과 부동산 수익의 처분을 금하고, 부동산 수익을 채무자에게 지급한 제3자에게는 그 후 관리인에게 지급할 것을 명해야 합니다. 개시결정은 제3자에 대하여 송달에 의해 효력이 생깁니다. 강제관리신청을 각하하는 재판에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 개시결정이 있은 후 법원은 관리인을 임명하고, 관리인은 관리 외 수익을 위해 부동산을 점유할 수 있고, 제3자의 채무자에게 지급할 수익을 추심할 권한이 있습니다.

법원의 압류에 의해 징수한 수익권능을 수권위탁받은 관리인은 그 부동산을 점유 · 관리하여 그 부동산으로부터 얻은 수익에서 조세 등 공과금 · 관리비용 등을 공제하고 잔액을 채권자에게 배당해야 합니다. 강제관리의 취소는 각 채권자가 부동산 수익으로 전부변제를 받은 때에 하고, 강제관리의 취소결정에 대해 즉시항고를 할 수 있습니다.

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