하자는 공사가 완료된 건축물에서 발견되는 ‘옥에 티’를 뜻합니다. 하자의 범위로는 두 가지로 나뉘는데, 먼저 시설공사의 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상 불량 등이 발생해 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함으로 봅니다. 이어 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴되거나 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우 내력구조부의 하자로 봅니다. 건축물의 하자와 관련해 민법, 건설산업기본법, 주택법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등 다수의 법률에서 하자담보책임을 규율하고 있어 이들 법률의 내용 및 적용범위 또한 모두 다릅니다.
사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임을 지게 됩니다. 하자보수를 거부하거나 기피 또는 회피하는 경우, 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양수 받아 분양자(사업주체), 시공사, 하자보증사를 공동 피고로 삼아 소송을 제기합니다. 사업주체의 책임범위를 초과해 하자보수를 청구하는 경우 등 억울한 상황에 직면했을 때 소송을 제기해 왜곡되거나 잘못된 부분을 바로 잡아야 합니다.
